Calculez le rendement et le cash-flow de votre investissement locatif

Le rendement locatif mesure la performance d'un investissement immobilier en comparant les revenus générés par la location du bien avec son prix d'achat et les frais mensuels.
Il est exprimé en pourcentage et indique le rapport entre l'investissement et les loyers perçus chaque année. En immobilier, les rendements vont généralement de 3% à 12% suivant le type de projet et la localisation. À savoir, qu'un rendement élevé est souvent corrélé un à risque.

Exemple de calcul de rendement locatif

Estimer le rendement locatif d'un investissement peut sembler complexe. Pour vous aider dans cette démarche nous allons détailler étape par étape le calcul des 3 formes de rendement.
Pour ces exemples, nous utiliserons un projet fictif d'un appartement en copropriété à 130 000 € avec un loyer mensuel de 600 €.

Exemple de calcul du rendement locatif brut

Le rendement brut est un indicateur qui mesure le rapport entre les loyers perçus et le prix d'achat d'un bien immobilier et des frais engendrés (Travaux, frais de notaire ...). Il ne prend pas en compte les charges de location payées par le propriétaire ni la fiscalité.

Pour le calculer, il suffit de diviser le montant annuel des loyers encaissé par le prix d'achat total du bien, puis de multiplier le résultat obtenu par 100.
Le prix d'achat doit être augmenté des frais d'acquisition tels que les frais de notaire, de banque et d'agence. Le rendement brut ne reflète pas le revenu réel que l'investissement locatif peut générer car il ne tient pas compte des charges et de la fiscalité.

Le calcul de la rentabilité brute permet de mesurer le rendement d'un investissement immobilier de facon simple et rapide. Cependant, ce calcul est incomplet car il ne prend pas en compte toutes les charges auxquelles le propriétaire sera confronté en louant son bien immobilier.
Pour avoir une idée plus précise de la rentabilité réelle de l'investissement, il est donc nécessaire de prendre en compte l'ensemble de ces charges et donc de calculer le rendement net de l'investissement.

Voici un exemple concret de calcul de rendement brut d'un investissement immobilier pour un appartement à 130 000€ :

• Calculez le montant annuel des loyers perçus. Pour un loyer de 600€/mois cela nous donne 600€ x 12 = 7200 euros/an.
• Pour le calcul du rendement brut, aucuns frais ne sont pris en compte.
• Lors de l'achat de l'appartement, nous supposons qu'un léger rafraîchissement était nécessaire qui a coûté 5 000€ de travaux.
  Les frais de notaire représentent 8% du prix du bien, soit 10 400 euros.
• Diviser le total des loyers obtenu par le prix d'achat et les frais d'acquisition puis multiplier le tout par 100 pour obtenir le rendement net en pourcentage :
  7200 / (130 000 + 5 000 + 10 4000) x 100 = 4.95%.

Dans cet exemple, le rendement brut de l'investissement est de 4.95%

Exemple de calcul du rendement locatif net

Le rendement locatif net est aussi un indicateur qui mesure la performance d'un investissement immobilier mais qui prend en compte les charges et dépenses liées à la location du bien.
Pour le calculer, il faut retrancher du montant annuel des loyers perçus toutes les charges et dépenses supportées par le propriétaire, telles que la taxe foncière, les frais de gestion locative, les dépenses de travaux et d'entretien, l'assurance PNO (Propriétaire non occupant) et les frais d'assurance GLI (garantie de loyers impayés) etc ...
Le rendement net est généralement inférieur au rendement brut car il tient compte de toutes les charges et dépenses liées à l'investissement.

La rentabilité locative nette, également appelée rentabilité nette de charges, est le taux de rendement d'un investissement immobilier après avoir retiré toutes les charges supportées par le propriétaire, telles que les charges locatives non récupérables, les honoraires de gestion, la taxe foncière et les assurances.
Pour calculer la rentabilité nette d'un investissement locatif, il suffit de retrancher du montant annuel des loyers perçus la somme totale de ces charges, la rentabilité nette est donc un indicateur précis de la performance d'un investissement immobilier qui tient compte de toutes les charges supportées par le propriétaire.

En reprenant notre exemple précédent, voici le calcul du rendement net :

• Le montant du loyer reste inchangé : 600€ x 12 = 7200 euros /an.
• Calculez la somme totale des charges supportées par le propriétaire. Prenons un exemple classique pour un appartement en copropriété avec 600€ de charges de copropriété annuelles non récupérables, 500€ de taxe foncière, 80€ d'assurance GLI, 250€ d'assurance PNO et une réserve de 200€ pour d'éventuelles réparations cela donne un total de 1630€ de frais par an.
• Soustraire la somme des charges : 7 200€ - 1 630€ = 5 570 euros /an
• Les frais d'acquisitions et les travaux restent identiques soit 10 400€ + 5 000€.
• Pour le calcul du rendement brut, diviser le total des loyers obtenu amputé des frais par le prix d'achat et les frais d'acquisition puis multiplier le tout par 100 pour obtenir le rendement net en pourcentage :
  (7 200 - 1 630) / (130 000 + 5 000 + 10 4000) x 100 = 3.83%.

Dans cet exemple, le rendement net de l'investissement est de 3.83%, ce qui correspond à un taux de plus d'un point d'écart avec le rendement brut (qui est de 4.95%).

Exemple de calcul du rendement locatif net d'impôts

Le rendement "net-net" ou rendement net d'impôts est un indicateur qui permet de mesurer la performance d'un investissement immobilier en prenant en compte toutes les charges et dépenses liées à la location du bien, ainsi que les impôts et prélèvements sociaux qui sont dus sur les revenus locatifs.
Pour le calculer, il faut retrancher du montant annuel des loyers perçus toutes les charges et dépenses supportées par le propriétaire, ainsi que l'impôt et les prélèvements sociaux dus sur les revenus locatifs.
Le mécanisme fiscal choisi (réel, micro-foncier, micro-BIC, etc...) et les dispositifs de défiscalisation (comme le Pinel) peuvent avoir une influence sur le rendement net-net.

Le rendement net-net est donc l'indicateur le plus précis pour évaluer la performance d'un investissement immobilier.

Le rendement net-net est l'indicateur le plus précis pour mesurer la performance d'un investissement immobilier, car il tient compte de toutes les charges et dépenses liées à la location du bien, ainsi que de l'impôt et des prélèvements sociaux dus sur les revenus locatifs.
Cependant, il est également le plus complexe à calculer car il dépend du régime fiscal du propriétaire. Selon le système fiscal choisi, le rendement net-net sera différent.
Il est donc important d'utiliser un simulateur d'impôts foncier pour connaître à l'avance votre fiscalité et éviter les mauvaises surprises.

Bonus : La méthode « Larcher » pour estimer rapidement votre rendement

La méthode Larcher est un moyen plus simple d'estimer la rentabilité nette d'un investissement locatif, sans la nécessité de calculs complexes de toutes les charges.
Cette méthode repose sur le principe selon lequel les charges locatives représentent en moyenne 25 % du loyer annuel.
Ainsi, au lieu de considérer la totalité du loyer annuel, il vous suffit de prendre en compte 75 % de celui-ci pour calculer la rentabilité nette.

Dans notre exemple précédent d'un appartement en copropriété acheté à 130 000 €, loué à 600 € par mois. En utilisant la méthode Larcher, le calcul de la rentabilité nette se présente comme suit :

• Loyer annuel (600 € x 12) = 7 200 €
• 75 % du loyer annuel = 0,75 x 7 200 € = 5 400 €
• Rentabilité nette approximative = (5 400 € / 130 000 €) x 100 ≈ 4,15 %

Ainsi, selon la méthode Larcher, le rendement locatif net de cet appartement en copropriété est estimé autour de 4,15 %.

Bien que pratique, cette méthode demeure approximative. Le rendement brut de notre exemple étant de 4.95% et le rendement net est de 3.83%

Comment calculez la rentabilité locative ?

Il est important de ne pas confondre le rendement et la rentabilité. Bien que souvent confondus, ces deux termes décrivent des aspects différents :

• Le rendement locatif se focalise exclusivement sur la performance (en pourcentage) basée sur les revenus issus de la location du bien immobilier.
• La rentabilité locative englobe le rendement, mais elle évalue également la performance sur toute la durée de vie de l'investissement. Elle prend en compte non seulement les revenus locatifs, mais aussi les éventuelles plus-values lors de la revente du bien.

Voici une vidéo qui explique simplement la différence entre rendement et rentabilité :

Comme expliqué la rentabilité locative prend aussi en compte la plus value de votre investissement immobilier. Ainsi, un investissement avec un rendement locatif faible et un cash flow négatif peut avoir une très bonne rentabilité locative. C'est notamment le cas des investissements à Paris par exemple ou le prix de l'immobilier augmente fortement.

Quel rendement pour obtenir l'autofinancement ?

Atteindre l'autofinancement dans un investissement locatif est un objectif majeur pour de nombreux investisseurs immobiliers. L'autofinancement signifie que les loyers perçus couvrent non seulement toutes les charges associées à la propriété, mais également la mensualité de l'emprunt immobilier. En pratique, l'autofinancement se traduit par un cash-flow net nul.

Le rendement locatif nécessaire pour atteindre l'autofinancement en 2021 était de 5,55%, mais il est passé à 7,57% en 2024. On peut donc considérer qu'un bon rendement est un rendement supérieur à 7.5%

Dans de nombreuses régions, atteindre l'autofinancement est un objectif réaliste, voire nécessaire, pour garantir la viabilité financière de l'investissement immobilier. Cependant, dans des marchés très compétitifs comme celui de Paris, l'autofinancement peut sembler être un objectif difficile à atteindre.

Calcul du rendement locatif : ce qu’il faut retenir !

Nous avons exploré ensemble les différentes méthodes de calcul du rendement locatif, qu'il soit brut, net ou net d'impôts. Voici un résumé des points clés à retenir :

• Le rendement locatif brut représente le rapport entre les revenus annuels du bien et son coût total pour le propriétaire, sans tenir compte des charges d'exploitation.
• Le rendement locatif net inclut toutes les charges dans le calcul.
• Le rendement locatif net d'impôts intègre également les impôts payés chaque année sur le bien immobilier.
• Le crédit ne rentre pas dans le calcul du rendement.
• Le rendement locatif peut varier d'une année à l'autre en raison d'augmentations de loyer, de charges supplémentaires, de modifications de la taxe foncière, de travaux d'entretien ou de réparations, etc.
• Le rendement locatif ne prend pas en compte le potentiel de plus-value à la revente du bien contrairement à la rentabilité.